Après un cycle de baisse, les signes de reprise se multiplient sur le marché immobilier. Baisse des taux, retour des acheteurs, stabilisation des prix… Le printemps 2025 pourrait-il marquer un tournant ?
Le premier trimestre 2025 s’inscrit dans une dynamique de redressement sur le marché immobilier ancien. Après une année 2024 marquée par l’attentisme et les ajustements, la reprise se dessine, soutenue par des conditions de financement nettement plus favorables. En un an, le taux moyen est passé de 3,97 % à 3,19 % (données CSA/Crédit Logement à fin février), offrant une véritable bouffée d’oxygène aux acheteurs.
Cette évolution des taux a significativement renforcé la capacité d’achat, en particulier pour les primo-accédants, mais aussi pour les secundo-accédants qui dominent le marché. 53 % des transactions leur sont attribuées, contre 31 % pour les primo-accédants et 16 % pour les investisseurs.
Une demande en nette progression, portée par les régions
L’amélioration des conditions de crédit et l’ajustement des prix ont permis un net regain de la demande :
- +15 % au niveau national
- +16 % en régions, moteur principal de cette reprise
- +14 % à Paris, où le marché repart lentement
Depuis janvier 2025, la dynamique s’accélère encore : +8 % de demande supplémentaire en seulement trois mois, avec des pics à +11 % en Île-de-France et +9 % en régions.
Les appartements suscitent un regain d’intérêt marqué (+18 % de demande) face aux maisons (+11 %), en raison de coûts d’entretien moindres et d’un meilleur alignement avec les budgets serrés des acquéreurs.
En Île-de-France, après une période de blocage due à des prix déconnectés des revenus post-Covid, la demande repart fort : +12 % sur un an.
Une offre encore sous pression, notamment à Paris
Malgré une hausse de 10 % de l’offre au niveau national, le marché reste déséquilibré, notamment dans la capitale :
- À Paris, l’offre recule encore de 7 % sur un an, avec une nouvelle baisse de 5 % depuis janvier 2025.
- Cette contraction est liée à une rareté des mises en vente : les vendeurs parisiens anticipent la fin du cycle baissier et préfèrent attendre.
- La demande soutenue accélère les transactions et vide rapidement les stocks, notamment pour les petites surfaces, très prisées.
- À l’inverse, les régions et l’Île-de-France voient leur offre croître plus nettement (+12 % et +9 % respectivement), avec une reconstitution de l’offre notamment sur les maisons (+14 %), délaissées dans les zones où elles sont plus nombreuses.
Un rebond des transactions, malgré un marché hétérogène
Le volume global des transactions est en nette progression :
- +12 % au niveau national sur un an
- +13 % en Île-de-France, +12 % en régions
- +8 % à Paris, malgré l’offre restreinte
Depuis janvier 2025, les ventes continuent d’augmenter : +4 % au national, +3 % en région, +3 % en Île-de-France, et même +7 % à Paris.
La réduction des marges de négociation participe à cette fluidité retrouvée : seulement 4,72 % en moyenne, contre 5,90 % fin 2024. À Paris, elles atteignent 3,8 %, traduisant un rapport de force plus équilibré, avec des prix mieux ajustés dès la mise en vente.
Des prix en voie de stabilisation
À l’échelle nationale, les prix affichent une légère baisse annuelle de 0,3 %, s’établissant à 3 293 €/m².
- À Paris, la baisse atteint -2,2 % sur un an, mais les trois derniers mois montrent un rebond de +0,3 %, suggérant une inflexion.
- En Île-de-France et en régions, la tendance est similaire : -0,3 % et -0,2 % sur un an, mais une hausse de 0,8 % depuis janvier.
L’effet de la contraction de l’offre commence à se faire sentir, notamment dans les zones tendues. Toutefois, certains départements comme les Hauts-de-Seine (-0,9 %) et la Seine-Saint-Denis (-0,5 %) continuent de tirer les prix franciliens vers le bas.
Des délais de vente contrastés
Les délais de vente s’allongent : 98 jours en moyenne (+2 jours sur un an). Pour la première fois, l’Île-de-France (101 jours) dépasse les régions (99 jours), révélant un marché encore en ajustement.
À Paris, en revanche, la tension sur l’offre réduit les délais à 80 jours (-9 jours). L’anticipation des acheteurs et la rareté de biens bien situés facilitent des décisions plus rapides.
Résidences secondaires : blocage persistant
Le marché des résidences secondaires reste atone, à l’exception de certaines zones comme la Bretagne ou les Pays de la Loire.
- Les vendeurs, peu pressés financièrement, attendent.
- La surtaxe sur les résidences secondaires ajoute un frein supplémentaire.
- En région PACA, le marché est particulièrement figé.
Moins de négociation, mais un recentrage du marché
Les marges de négociation reculent partout :
- 4,72 % au national (-0,54 pt)
- 3,8 % à Paris (-0,98 pt)
- 4,7 % en Île-de-France (-0,24 pt)
- 4,9 % en régions (-0,55 pt)
La proportion de ventes avec négociation baisse aussi : de 91 % à 86 %. Cela illustre un marché plus réaliste, où les prix sont mieux calibrés dès l’origine.
Le cœur de marché se déplace aussi : le prix moyen des transactions a baissé de 268 000 € à 242 000 € en 3 ans. Dans les grandes villes et zones périurbaines, il reste plus élevé (autour de 450 000 €), mais reflète un ajustement en cours.
Les Français gardent confiance en l’immobilier
Selon un sondage IFOP (mars 2025), 52,8 % des Français anticipent une stabilisation ou une reprise du marché, contre seulement un tiers un an plus tôt.
- 13,5 % envisagent un achat dans les 6 mois, contre 9 % auparavant.
- L’immobilier reste le 3e placement le plus sûr (39,3 %), derrière les livrets (63,9 %) et l’assurance vie (47 %).
Les facteurs environnementaux et fiscaux restent des points de vigilance :
- 29,7 % des sondés considèrent l’impact énergétique comme fort
- Les aides à l’achat (PTZ, exonérations…) ont eu un effet positif pour 23,1 % des répondants
Le mot de Yann Jéhanno, Président du Réseau Laforêt
« Le marché immobilier semble avoir retrouvé un certain souffle, mais il reste sous surveillance. La baisse des taux d’intérêt a apporté une bouffée d’oxygène aux acquéreurs, en augmentant leur pouvoir d’achat et en permettant le retour de certains primo-accédants sur le marché. Cette amélioration a favorisé une reprise des transactions, notamment à Paris, où l’offre limitée et la demande croissante redonnent de la fluidité au marché. Toutefois, en régions et dans les territoires de résidences secondaires, la situation est davantage figée. Les prix ne reculent pas suffisamment et les vendeurs, souvent sans contraintes financières, ne ressentent pas l’urgence de céder leur bien, ce qui contribue à une inertie persistante sur ce segment.
La variable clé demeure le financement. Les Français veulent devenir propriétaires, mais ils achètent en regardant de près leurs finances, évaluant chaque détail : capacité d’emprunt, apport, évolution des prix, travaux… Ce pragmatisme continuera de dicter la dynamique du marché en 2025. En parallèle, la pression fiscale sur l’immobilier ne faiblit pas : taxation à l’achat avec les frais de notaire, taxation à l’usage via la taxe foncière, et taxation à la revente ou à la transmission avec l’impôt sur les plus-values et les droits de succession. La possibilité offerte aux départements de moduler les droits de mutation reste une inconnue dont l’impact sur les transactions reste à mesurer.
Enfin, la Banque centrale européenne a amorcé une baisse de ses taux directeurs, un mouvement anticipé par plusieurs banques qui ont déjà ajusté leurs conditions de prêt. Cette dynamique pourrait continuer de soutenir l’activité, mais elle se heurte à plusieurs obstacles : des vendeurs qui s’accrochent à des prix élevés et une offre en pénurie qui alimente la tension sur certains marchés. Le second trimestre sera donc déterminant. Entre opportunités et contraintes, la question reste entière : qui aura l’avantage dans les mois à venir ? »
Le marché immobilier ancien semble enfin se redresser, mais cette reprise reste fragile. Si les taux bas relancent l’intérêt des acquéreurs, l’offre demeure contrainte, et les prix, encore instables selon les zones. Les mois à venir seront décisifs pour confirmer ou non le retour durable de la confiance et de l’activité.
