Selon une étude menée par la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie), plus d’un tiers des contrats de syndics présentent de graves irrégularités. L’association de défense des consommateurs et des copropriétaires dénonce des pratiques contraires à la réglementation et réclame la mise en place urgente de la Commission de contrôle des professionnels de l’immobilier, attendue depuis plus de dix ans.
Des violations flagrantes du contrat type
Sur les 195 contrats de syndics analysés en 2023, 35 % comportent de graves violations du modèle type défini par décret. Parmi les manquements constatés :
- indemnités inférieures au minimum légal,
- suppression ou réécriture de clauses entières,
- facturation de prestations non prévues (comme la mise à jour de l’état daté),
- honoraires mentionnés uniquement hors taxes.
Pour la CLCV, ces irrégularités ne relèvent pas de simples erreurs mais d’une « volonté manifeste d’induire en erreur le copropriétaire ». Et si l’on applique strictement le contrat type, le taux de non-conformité grimpe à 71 % : seuls 29 % des professionnels respectent intégralement les textes et les consignes de présentation, comme l’obligation de rayer – et non de supprimer – certaines mentions.
Des pratiques illégales persistantes
L’étude révèle également que 17 % des contrats présentent des vacations horaires différenciées, c’est-à-dire des tarifs variant selon la prestation, l’heure ou la personne concernée. Or, la loi impose un montant unique de vacation horaire afin de garantir la comparabilité entre contrats.
Autre dérive : la facturation des mises en demeure, qui atteint en moyenne 40 €, pouvant aller jusqu’à 90 €. Des montants jugés « excessifs » par l’association, qui estime qu’ils encouragent les syndics à multiplier les relances plutôt qu’à entreprendre des démarches efficaces de recouvrement.
La CLCV rappelle qu’un plafonnement de ces frais avait été instauré par la loi ALUR en 2014, avant d’être supprimé « sans explication » en 2019. L’association demande aujourd’hui son rétablissement.
Des progrès notables mais insuffisants
Tout n’est pas négatif : l’enquête relève aussi certaines bonnes pratiques. Ainsi, 57 % des assemblées générales se tiennent désormais en dehors des heures ouvrables, favorisant la participation des copropriétaires actifs. Par ailleurs, 91 % des contrats incluent au moins une réunion annuelle avec le conseil syndical, bien que cette obligation ne soit pas imposée par les textes.
Des demandes claires pour plus de transparence
Pour la CLCV, la réglementation actuelle est « suffisamment encadrée » mais trop souvent contournée. L’association estime qu’il n’est pas nécessaire de légiférer davantage, mais de faire appliquer les textes existants et de renforcer les sanctions.
Elle formule trois principales revendications :
- l’instauration immédiate de la Commission de contrôle des professionnels de l’immobilier ;
- le rétablissement du plafonnement des frais de recouvrement ;
- l’obligation d’inclure dans les honoraires de base une réunion annuelle avec le conseil syndical.
Pour l’association, ces mesures contribueraient à restaurer la confiance des copropriétaires et à mettre fin aux abus qui fragilisent la gestion des immeubles. « Les textes sont clairs, les modèles existent. Ce qui manque aujourd’hui, c’est la volonté de les respecter et de les faire respecter », conclut la CLCV de Côte-d’Or.
